சொத்து பதிவுகளில் உள்ள விதிவிலக்குகளும் பதிவு செய்யவில்லை என்றாலும் மாறும் உரிமை மாற்றங்களும்!! தெரிந்துகொள்ள வேண்டிய 25 செய்திகள்!!

1)  நம் பதிவு சட்டத்தில் சொத்துக்கள் கைமாறும் பொழுதோ அல்லது சொத்து சம்பந்தமாக வேறு ஏதாவது பரிவர்த்தனைகள் நடக்கும் பொழுது கட்டாயம் பதிவு செய்ய வேண்டும் .வாங்குபவர் விற்பவர் இருவரும் சார்பதிவாளர் முன்பு  தோன்றி பதிவு நடவடிக்கைகளில் ஈடுபடவேண்டும் என்று பதிவு சட்டம் சொல்கிறது.

2)அதில் சில நபர்களுக்கு சார்பதிவாளர் அவர்கள் வீடுகளுக்கு சென்று பதிவு நடவடிக்கையில் ஈடுபடலாம்.சில நபர்களுக்கு சார்பதிவகத்தில் நேரடியாக தோன்றுவதில் இருந்து விலக்கு அளிக்கப்பட்டு இருக்கிறது.

3) சில சொத்துகளுக்கு  பதிவு செய்வதில் இருந்தே விலக்கு அளிக்கபட்டு இருக்கிறது அவற்றை பற்றி எல்லாம்
கீழ்வருவைகளில் விரிவாக  காண்போம்.

4) ஒரு நிலத்தையோ வீட்டையோ அரசாங்கத்திடமும்  அரசாங்க சார்ந்த  நிறுவனத்திடமும் விலை கொடுத்து வாங்கும் பொழுதும் அல்லது இலவசமாக பெரும்பொழுதும் அல்லது அரசின் தவணை திட்டங்களின் மூலமாக  வாங்கும் பொழுது அதனை பயனாளிக்கு  எழுதி கொடுப்பதற்கு அரசாங்கத்தின் சார்பாக இருக்கும் அதிகாரிகள் சார் பதிவகத்தில் தோன்றி நேரடியாக பதிவு நடவடிக்கைகளில் ஈடுபட வேண்டும் என்ற அவசியமில்லை .

5) அவர்கள் கிரைய பத்திர ஆவணங்களை முழுவதுமாக தயார்செய்து  அவர்களுடைய அலுவலகத்திலேயே பத்திரத்தில் எழுதி கொடுப்பதாக கையெழுத்து போட்டுவிட்டு விடுவார்கள். அப்பத்திரத்தை சார்பதிவகத்தில் தாக்கல் செய்வதற்காக பயனாளி வந்தால் போதுமானது.

6) ஏன் இந்த விதி என்றால் அரசாங்க அலுவலர்கள் தினமும் பதிவு அலுவலகத்தில் வந்து காத்திருப்பது அரசாங்கத்திற்கு நேரமும் பணமும் விரயமான ஒன்றாகும் தமிழ்நாடு வீட்டு வசதி வாரியம் குடிசைமாற்று வாரியம் போன்ற இடம் மற்றும் வீடுகள் கொடுக்கும் அரசு நிறுவனங்கள் அதிக அளவில் பயனாளிகளுக்கு இடங்களை/வீடுகளை கிரயம் செய்து கொடுக்கிறது.பிறகு அவர்கள் எல்லாம் அலுவலக பணியை விட்டு விட்டு  சார்பதிவக வாசலில் கூட்டத்தோடு கூட்டமாக நிற்க வேண்டி வரும்

7) அப்படி ஒரு நிலைமை வரக்கூடாது என்பதற்காக எந்த எந்த அரசு அதிகாரிகள் எல்லாம் சார்பதிவு அலுவலகத்திற்கு நேரடியாக வரத் தேவையில்லை என்று மாநில அரசின் அரசிதழில் அவர்கள் பதவி பொறுப்பை போட்டு ஒரு அறிக்கை வெளியிட்டு விடுவார்கள் அந்த அறிக்பையினுடைய விவரம் அந்த அந்த பதிவுதுறை மாவட்ட பதிவாளருக்கு முன் கூட்டியே அனுப்பி வைக்கப்பட்டு இருக்கும்அல்லது அவர்கள் அந்த அரசிதழை வாங்கி வைத்து இரப்பார்கள்.

8) அதேபோல பொது மக்களும் அரசுக்கு அல்லது அரசின் நிறுவனத்திற்கு தங்களுடைய சொத்தை தானமாக எழுதிக் கொடுக்கிறார்கள் என்றாலும் அல்லது எதற்காகவோ கிரயமாக எழுதிக் கொடுக்கிறார்கள் என்றாலும் எழுதி கொடுக்கும் மக்கள் மட்டும் தான் சார்பதிவகம் சென்று சார்பதிவாளர் முன் தோன்றி எழுதி கொடுக்க வேண்டும் .அந்த சொத்தை எழுதி வாங்கும் அரசு அதிகாரிகள் நேரடியாக சார்பதிவகத்திற் வந்து பதிவு நடவடிக்கைகளில் ஈடுபட தேவையில்லை.போட்டோ எடுக்க உட்கார தேவையில்லை.கைநாட்டு வைக்க தேவையல்லை

9) எனவே பதிவு அலுவலகத்தில் அரசுக்கு சொத்து எழுதி கொடுக்கும் போது அது சம்மந்தபட்ட அதிகாரிகளை தேடாதீர்கள் .அவரகளுக்கு எல்லாம் சார்பதிவகத்தில் சார்பதிவாளர் முன் தோன்றுவதில் இருந்து விதி விலக்கு அளிக்கபட்டு இருக்கிறது.

10) நாங்கள எல்லாம் வீட்டு மனைபிரிவை டிடிசிபி அங்கீகாரம் பெறுவதற்கு மனை பிரிவின் உருவாக்கப்படும் பொது சாலையை  வட்டார வளர்ச்சி அதிகாரிக்கு (BDO) தான பத்திரம் எழுதி ஒப்படைப்பொம். அப்படி ஒப்படைக்கும் பொழுது எழுதி வாங்கும் என்ற அந்த BDO அதிகாரி நேரடியாக சார்பதிவகத்திற்கு வர மாட்டார்.தான பத்திரத்தை நாங்கள் பதிவு செய்த பிறகு அதனை வட்டார வளர்ச்சி அதிகாரியிடம் ஒப்படைப்போம்

11) தமிழ்நாடு வைப்பீட்டாளர்கள்  1997 இன் சட்டத்தின் கீழ் வழங்கப்படும் நகலை பதிவு அலுவலகத்தில் பயனாளிகள் வந்து பதியவேண்டும் இதற்கு அந்த வங்கியை சார்ந்தோ அதிகாரிகள்
வந்து பதிவு நடவடிக்கைகள் இருக்க வேண்டும் என்று அவசியமில்லை

12) 1908ஆம் ஆண்டில் உரிமையியல் நடைமுறைகள் சட்டத்தின்படி 5/ 1908 அசையா சொத்துக்களுக்கு  விற்பனை சான்று (Sale Certificate) வழங்கும் நீதிமன்ற அலுவலர் பதிவுக்கு சார்பதிவு அலுவலகத்தில் வந்து தோன்ற வேண்டும் என்ற அவசியமில்லை sale certificate வாங்கிய நபர் வாங்கிய நேரடியாக சார்பதிவகத்தில் வந்து பதிந்து கொள்ளலாம்

13) அடுத்து வருவாய்துறையினர் ஏதாவது ஒரு கிராமத்தில் புதியதாக சர்வே செய்து நில்ஙகளை மக்களுக்கு செட்டில்மெண்டு செய்கிறார்கள் என்று வைத்து கொள்வோம்.அரசு மக்களுக்கு சொத்தை ஒப்படைப்பதாக தான் அர்த்தம்.அதில் நிலம் கிடைக்கபெற்றவர்கள் சார்பதிவகத்தில் வந்து பதிவு செய்ய வேண்டும் என்ற பதிவு சட்டத்தில் இருந்து விலக்குபெறுகிறார்கள்.

14) செட்டில்மெண்டு மெகா சர்வேயின் போதும் யூடிஆர் மெகா சர்வேயின் போதும் தமிழகம் முழுதும் நில உடைமைகள் அளக்கப்பட்டு அப்பொழுது அனுபவத்தில் இருப்பவர்களுக்கும் வாரிசு உரிமைகள் படியும் ஆவணங்களை பார்வையிட்டு கள ஆய்வு விசாரணை மேற்கொண்டு பொதுமக்கள் பெயருக்கு பட்டா நில உரிமை வழங்கபட்டது.அது போல இனி ஒரு நிலதீர்வைக்கான் மெகா சர்வே நடந்தால் அப்பொழுதம் நில உரிமை பட்டா வழங்கபட்டால் அதுவும் சொத்து மாற்றம் தான்

15 )அந்த நில உரிமை மாற்றத்தை சார்பதிவகத்தில் வந்து பயனாளி பதிய தேவை இல்லை என்று அரசு விலக்கு அளித்துஉள்ளது. அவ்வாறு விலக்கு அளிக்கவில்லை என்றால் அரசின் ஒவ்வொரு மெகா சர்வேயின் போதும் நில உரிமைகள் பெருமளவில் மாறும் அதனை எல்லாம் பதிவு செய்தல் வேண்டும் என்றால்  மிக அதிகபடியான பணிசுமைகள்தான் ஆகும் (எதிர்காலத்தில் இவற்றையெல்லாம் பதிவு செய்ய வேண்டும் சட்டம் வந்தால் நல்லது என்றே என் தனிபட்ட கருத்து)அதனால்தான் தான் பூர்வீக சொத்துக்களில்  பட்டா பத்திரத்திற்கு இணையான மதிப்பினை பெறுகிறது

16) அடுத்ததாக எப்பொழுதெல்லாம் கிராம வரைபடம் கிராம கணக்குகள் அந்தந்த தாலுக்காவில் தயாரிக்கும்போது அந்தந்த காலகட்டத்திற்கு ஏற்றவாறு வருவாய்த்துறை புதிய சட்டங்களுக்கு உட்பட்டு யாருக்காவது பட்டா (நில உரிமை) வழங்கினால்  அதனை பதிவு அலுவலகத்தில் வந்து பதியவேண்டும் என்ற தேவையில்லை அதுமட்டும் இல்லாமல்
மற்றும் நிலத்தில் வருகின்ற பிற  உரிமைகள் ஆன மரத்தில் இருந்து வருகின்ற மகசூல் உரிமை , நீரநிலை மீதான் உரிமை ,உட்பட வழி வாய்கால் உரிமைகளை அரசு மக்களுக்கு ஒப்படைத்தால் அதனை எல்லாம் பத்திர அலுவலகத்தில் பதிய வேண்டும் என்ற அவசியமில்லை

17) அதேபோல பொது மக்களுக்கு வருவாய்துறையினர் இலவசமாக நிலங்களை வழங்கும் ,ஒப்படைப்பு செய்யும், நிலகொடை கொடுக்கும் .அந்த உரிமை மாற்றங்களை எல்லாம் அரசு அதிகாரியும் அல்லது பயன்பெறும் பொதுமக்களோ நேரடியாக வந்து பத்திர அலுவலகத்தில் பதிந்து கொள்ள தேவைஇல்லைஅதற்கு பதிலாக அரசு கொடுக்கும் ஒப்படை பட்டாவே நில உரிமை மாற்றத்திற்கான் சட்டபூர்வமான ஆவணம் ஆகிவிடும்.

18 )வருவாய்த்துறையினர், தனியார் நில உடைமையாளர் அரசுக்கு தரவேண்டிய வருவாய்/வரி/ கடன்/ பாக்கிகாக தனியார் சொத்தை ஜப்தி செய்து அதனை பொது ஏலத்தில் கொண்டு வந்து விற்பனை செய்வர்  அப்பொழுது ஏலத்தில் எடுத்தவர்களுக்கு ஒரு விற்பனை சான்று (Sale Certificate)அரசு வருவாய்துறை வழங்கும் அந்த சான்று இந்த இடத்தில் பத்திரத்இற்கு இணையாண உரிமை மாற்ற ஆவணமாக இருக்கும்.

19) 1934 ஆம் ஆண்டின் தமிழ்நாடு மாநில கூட்டுறவு நில அடமான வங்கிகள் சட்டப்படி வழங்கப்படும் விற்பனை சான்றை (sale certificate) கொடுக்கும்பொழுது அதனை பெற்றவருக்கு நில உரிமை மாறிவிடுகிறது அதனை பதிய வேண்டிய தேவை இல்லை.

20)விவசாயிகள் கடன் சட்டம் 1884 இல் மூலம் நிலத்தின் மீது கடன் வழங்கும் ஒவ்வொரு தொகையினையும் மற்றும் அதனை திருப்பி செலுத்தும் போதும் அடைமானம் வைத்தவர் கடன் கொடுத்தவர் இருவரும் பதிவு அலுவலகத்தில் வந்து பதிய தேவையில்லை

21) 1813 ஆம் ஆண்டு நில மேம்பாட்டு கடன்கள்  சட்டத்தின்படி எந்தெந்த நிலத்திற்கு எல்லாம் கடன் வழங்குகிறார்களோ அதற்கு இணைப்பிணையமாக கொடுக்கப்பட்டிருக்கின்றன நிலங்களுக்கு அடமான பதிவு அல்லது  வேறு ஏதாவது புரிந்துணர்வு ஒப்பந்தமும் பதிவு செய்யப்படாமலேயே பயனாளிக்கு இடத்தின் பேரில்  கடன் கொடுக்கலாம்

22) அந்தக் கடன் கட்டவில்லை என்றால் அரசு அந்த பதிவு செய்யப்படாத ஆவணத்தை வைத்தே நிலத்தினை வாங்கிய கடனுக்கு ஈடாக எடுத்துக்கொள்ளலாம் கடன் பதிவு ஆகவில்லை என்று அதனால் அதனை ஜப்தி செய்ய முடியாது என்று எல்லாம் மனபால் குடிக்க கூடாது சொல்லிபுட்டேன்

23) பூமிதான இயக்கம் திருத்தச்சட்டம் 1964 இன்  பூதான இயக்கம் வாரியம் ஏழைபயனாளிக்கு உறுதிசெய்து இடம் ஒப்படைக்கும நில உரிமை ஆவணத்தை பதிவு செய்ய வேண்டும் என்ற அவசியம் இல்லை

24) இப்படி பல் நில உரிமை மாற்றங்கள் சார்பதிவகத்தில் பதியாமலும் நடக்கிறது என்று நினைவில் கொள்ளல் வேண்டும்
சில  நில உரிமை மாற்றங்களுக்கு பயனாளிக்ள் மட்டும் சார்பதிவகத்தில் வந்து  பதிந்து கொள்ள வேண்டுமென்றால் சார்பதிவக புத்தகம் 1 இலோ அல்லது 3 இலோ பதிவு செய்து கொள்கிறாரகள் என்று நினைவில் கொண்டால் போதுமானதுமேலும் இனி நீங்கள் சொத்து வாங்கும் போது கிரயபத்திரம் இல்லாமலும் இதுபோன்ற வழிகளிலும் ஒருவருக்கு சொத்து வரும் என்பதை நினைவில் கொள்ளல் வேண்டும

25) அரசு கொடுக்கும் ஏல விற்பனை சான்று,நீதிமன்றத்தில் கொடுக்கும்விறபனை சான்று,வங்கிகள் கொடுக்கும் விற்பனை சான்று.  அரசு கொடுக்கும் ஒப்படை
பட்டா மற்றும் நில கொடை ஆவணங்கள் எல்லாம் கட்டாயம் பயனாளிகள் நேரடியாக தோன்றி ஆவணங்களை தாக்கல் செய்து பதிந்து கொள்ளலாம்.என்று சட்டம் ஆக்கினால் சொத்து சம்மந்தமான அனைத்து முன் வரலாறுகளையும் சார்பதிவக ஈசியில் பார்த்துவிடலாம் மக்களுக்கும்
குழப்பம் அல்லாத ஒரு சொத்து வாங்கும் முறை உருவாகும் என்பது என் கருத்து.

சொத்து மற்றும் நிலம் சம்மந்தமான சிக்கல்களுக்கு தீர்வுக்கான ஆலோசனைகளை பெற அணுகலாம். தொடர்புக்கு :  9841665836 (தொலைபேசியில் முன்பதிவு அவசியம் )

இதோ உங்களுக்காக சா.மு.பரஞ்ஜோதி பாண்டியன் அவர்கள் கைவண்ணத்தில் எழுதப்பட்ட "நிலம் உங்கள் எதிர்காலம்" புத்தகம் இப்பொழுது அமேசானிலும் கிடைக்கும். https://www.amazon.in/dp/B07RNQTLD3

#சட்டம் #சொத்து  #சார்பதிவகம் #கிரையபத்திரம் #ஆவணங்கள் #அலுவலர் #ஒப்படை #பட்டா #நிலகொடை #நிலஉரிமை #ஜப்தி #வரி #கடன் #மெகாசர்வே #யூடிஆர் #udr #deed #document #land-right #law #tax #credit #survey #register #office #நிலம் #asset #land