நீங்கள் வாங்கும் நிலத்திற்கு Title Deed எளிமையாக எப்படி பாரக்க வேண்டும்!!!

 

நீங்கள் சொத்து  வாங்கும் போது அந்த சொத்து ஆதியில் அதாவது முதன்முதலில் யாருக்கு பதியப்பட்டது அல்லது உரிமையானது என்பதை அறிந்து கொள்வதுதான் நிலத்தின் நதிமூலம் ரிஷிமூலம் பார்ப்பது ஆகும்.

நதிமூலம் ரிஷிமூலம் எப்படி பார்ப்பது என்றால் அந்த சொத்தினுடைய ஆவணங்கள் மூலம் அதனுடைய தாய் பத்திரங்கள் மூல பத்திரங்கள் மூலம் அந்த சொத்தின் மூல உரிமை யாருக்கு இருந்தது என்று சொல்வார்கள் .
எல்லா சொத்தையும் ஒரு புரிதலுக்காக இரண்டு வகையாக நாம் பிரித்து கொள்ளலாம்

1)ஆதியில் அரசுக்கு சொந்தமானவை
2)ஆதியில் தனிப்பட்ட ஒரு மனிதருக்கு சொந்தமானவை

ஆதியில் அரசுக்கு சொந்தமானவை என்று தெரிந்தால் அரசிடம் இருந்து அந்த தனிநபருக்கு எப்படி சொத்து வந்து இருக்கும் என்பதை நான் புரிந்து கொண்டபடி சொல்வதென்றால் அரசு நிலத்தை அரசு புறம்போக்கு நிலம் மற்றும் அரசு அனாதீனம் நிலம் என இரண்டு வகையாகப் பிரிக்கலாம். அது என்ன அரசு புறம்போக்கு நிலம் அரசு அனாதீன நிலம் என்று கேட்கிறீர்களா?
புறம்போக்கு நிலம் என்றால்  அது ஆரம்பத்தில் இருந்தே அரசின் கையிருப்பு நிலம் அதாவது அரசினுடைய சொத்து .அனாதினம் என்றால் தனியார் நில உடைமையாளர்களிடம் இருந்து அரசு கையகபடுத்தியது அல்லது வந்தது ஆகும்.

எப்படி தனியார் நிலங்களை அரசு கையகபடுத்தும் என்று நீங்கள் கேட்பது தெரிகின்றது அதையும் சொல்லிவிடுகிறேன் .
நில உச்சவரம்பு  சட்டத்தின்படி அதிக நிலம் வைத்து இருப்பவர்களிடம் இருந்து மிகையா இருந்த நிலங்களை கையகபடுத்தி அனாதீனம் என்று வகைபடுத்தி விடுவார்கள்.

அதே போல் ஒரு சொத்திற்கு முதல் வகை இரண்டாம் வகை வாரிசுகளே இல்லாத போது அதனை அரசு கையகபடுத்தி கொண்டு அனாதீனம் ஆக்கிவிடும்.தனியார் நிலஉடைமையாளர்களிடம் இருந்து ஜப்தி செய்து ஏலத்தின் மூலம் அரசே நிலத்தை எடுத்து அனாதீனம் ஆக்கிவிடும்.
இப்படி பல வகைகளில் தனியார் நில உடைமையாளர்களிடம் இருந்து நிலங்களை அரசு அனாதீனம் ஆக்கிவிடுகிறது.நீங்கள் புரிந்து கொள்ள வேண்டியது ஒன்றே ஒன்றுதான் அரசினுடைய நிலம் புறம்போக்கு நிலம் என்றும் தனியாரிடம் இருந்து அரசுக்கு வந்த இடம் அனாதீனம் என்றும் வகைபடுத்துவர்.

அதே போல நகர்புற நிலுச்சவரம்பு திட்டத்திலும் மிகை நிலங்களை நகர்பகுதகளில் அனாதீனம் ஆக்கி வைத்துவிடுவார்கள்.
நிலவரிதிட்ட சர்வே நத்தம் சர்வே போன்ற மெகா சர்வே நடக்கும்போது அதன்படி பொதுமக்கள் மிகையாக பயன்படுத்திய நிலங்களை அனாதீனம் ஆக்கிவிடுவார்கள்.

மேற்படி நீங்கள் வாங்கும் சொத்து ஆதியில் அரசினுடைய புறம்போக்கோ அல்லது அனாதீனமோ என்று இருந்தால் அவை கீழ்கண்ட வழியில் தான் தனியாருக்கு வந்து இருக்கும்.

செட்டில்மெண்டு யுடிஆர் போன்ற நிலவரிதிட்டங்களின் போதும்  அரசு நிலங்களை நிலமற்றவர்களுக்கு கொடுத்து ரெவின்யூ பட்டா போட்டுதருவார்கள். நிலவரிதிட்டங்களில் அரசினுடையது என்று ஒதுக்கிவிட்ட இடங்களை இலவச ஒப்படை பட்டா (அசைன்மெண்ட் பட்டா என்று சொல்வார்கள்) மூலம் நலிந்தவர்களுக்கும் நியாய வாடகை வரி என்று பணம் வசூலித்தும் ஒப்படை பட்டா அரசு தனியாருக்கு வழங்கும்.

இது இல்லாமல் தியாகிகள் முன்னாள் இராணுவத்தினர் போன்றோருக்கு அரசு நிலங்களை ஒப்படைக்கும்.நில உச்சவரம்பில் எடுக்கபட்டு அனாதீனம் ஆக்கிய நிலங்களை சிறிய சிறிய நிலங்களாக நிலமற்றவர்களுக்கு பிரித்து இலவச பட்ட வழங்கும் பெரும்பாலும் இந்த இலவச பட்டாக்கள் கிராம ரெவின்யூ கணக்கில் ஏறாமலேயே இருக்கும் (ஏன் என்று ஒப்படைபட்டாக்கள் ஏன் கிராம கணக்கில் ஏறவில்லை என்ற தலைப்பில் நிலம் உங்கள் எதிர்காலம் புத்தகத்திலும் www.paranjothipandian.in blog இலும் தனியாக எழுதி இருக்கறேன்)
அதுவே அரசினுடைய நத்தம் புறம்போக்கு நிலமாக இருந்தால் நத்தம் நிலவரி திட்டத்தின் படி சர்வே செய்து தோராய பட்டா நத்தம் நிலவரி திட்டம் தூய பட்டா நத்தம் மனைவரி பட்டா என்று அனுபவத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டு மக்களுக்கு பட்டாவை ஒப்படைப்பார்கள்.

நத்தம் அல்லாத பிற அரசு புறம்போக்கில் அனாதீனத்தில் வசிப்பவர்கள் புறம்போக்குகளின் அவர்கள் நீண்ட நாள் அனுபவத்தை கொண்டு ‘ஒன் டைம் செட்டில்மெண்ட் பட்டா ‘என்ற திட்டத்தின் அரசு வழங்கி வருகிறது.
ஆக இந்த இடங்கள் எல்லாம் கைமாறி கைமாறி உங்களுக்கு  கிரயத்திற்கு வரும்பொழுது அந்த இடத்தின் உடைய ஆதி அந்த இடத்தினுடைய மூலம் நதமூலம் ரிஷிமூலம் அரசுதான் என்று தெரிய வரும்.
இதுவே ஆதி யில் நீங்கள் வாங்க போகும் நிலம் தனியார் நில உடைமையாளர்களாக இருந்தால் அதற்கு உரிமை ஆவணங்களாக பத்திரங்கள் இருக்கும்.

சரி எந்த ஆண்டில் இருந்து பத்திரங்கள் இருக்கும் பொதுவாக தமிழ்நாட்டில் 1865 ஆண்டு க்கு பிறகுதான் பதிவு துறை உருவாக்கபட்டு நடைமுறைபடுத்தபட்டது.எனவே நாம் பத்திரங்களை 1865 ஆண்டுதான் ஆதி என்று நாம் வைத்து கொள்ள  வேண்டும்.

அப்படி என்றால் அதற்கு முன்பு தனியார் நிலஉடைமையாளர்களுக்கு பத்திரங்கள் இருக்காத இருக்கும் ஆனால் அவை சார்பதிவக பத்திராமாக இருக்காது. ஆம் 1793 இல் இருந்து 1965 வரை நீதிமன்றங்கள் தான் சொத்துக்கள் பதியபெற்றன.எனவே அந்த பத்திரங்கள் சார்பதிவக எல்லை ,இன்று இருக்கும் சர்வே எண் ,இன்றைய நடைமுறையல் இருக்கும் அளவு முறைகள் இருக்காது ஏன் மொழி நடை வழக்குகள் புரியாது .

நான் சிதம்பரம் கோவீலுக்கு அருகில் ஒரு சொத்தின் ஆவணங்களை பரிசோதிக்கையில் அந்த பத்திரம் இலங்கை யாழ்பாண நீதிமன்றத்தில் பதிவு செய்யபட்டுள்ளது என்பதனை பாரத்தேன்.

அதற்கு முன்பும் தனியார் நில உடைமைக்கான பத்திரங்கள் இருக்கிறது என்றால் கல்வெட்டுகள்,தோல்கள் செப்பேடுகள் ஓலைகளில் எழுதி கொண்டனர்.அவை எல்லாம் வெள்ளையர்கள் 1885 களில் இருந்து 1925 கள் வரை பிரிட்டிஷ் இந்தியா முழுதும் படிபடியாக அளந்து செட்டில்மெண்டு ஆவணம் கிராமந்தோறும் உருவாக்கபட்டது .அந்த செட்டில்மெண்டு சர்வேயின் புதிய நில கணக்கை உருவாக்கும்போது தனியார் நில உடைமையாளர்கள் மேற்படி ஆவணங்களை காட்டி செட்டில்மெண்டு ஆவணங்களில் பதிவு செயது விட்டனர்.

ஆக செப்பேடு,ஓலை,கல்வெட்டு எல்லாம் செட்டில்மெண்டு ரெவின்யூ ஆவணத்தில் ஏற்றபட்டது என்று உணர்ந்து கொள்ளுதல் வேண்டும்.ஆக நீங்கள் செட்டில் மெண்டு ஆவணத்தில் தனியார் நில உடைமையாளர்கள் பெயர் பார்க்கும் போது செட்டிலமெண்டு காலத்திறகு முன்பே பத்திரங்களோ ஓலைகளோ செப்பேடோ அல்லது நீதிமன்றத்தில் பதிந்த பத்திரங்களோ வைத்து இருப்பார்கள் என்று யூகிக்கலாம்.

வருவாய்துறை ஆவணங்களுக்கு (பட்டாவுக்கு)சராசரியாக 100 வருஷ வரலாறு உள்ளது பதிவுதுறைக்கு (பத்திரத்திற்கு) 150 வருஷ வரலாறு  உள்ளது அதனால் பட்டா இல்லதா பழைய பத்திரங்கள் பல இன்றும் பல சொத்துக்களுக்கு உலாவிகொண்டு இருப்பதை பார்க்கலாம்.

தனியார் நில உடைமை ஆவணங்களை பொறுத்தவரை அந்த கால நீதிமன்றத்தில் பதிந்த பத்திரங்கள் பதிவு துறையில் பதிந்த பத்திரங்கள்  வருவாய்துறையன் செட்டில்மெண்டு ரெக்கார்டுகளை பயன்படுத்தி நீங்கள் வாங்க போகும் சொத்தின் ஆதி உரிமையாளரை தெரிந்து கொள்ளலாம்.
ஆக நிலத்தின்  ஆதி (மூல உரிமை) அரசின் நிலுடைமையா அல்லது ஆதி (மூல உரிமை)தனியார் உடைமையா என்று தெரிந்து கொள்ள பட்டா பத்திரம் இரண்டையுமே பாரக்க வேண்டும்.

மூலம் சரியாக தெரிந்தபின் தற்போதைய உரிமையாளர் உங்களுக்கு தெரிந்தவராகவே விற்பனையாளராக உங்கள் முன் வருவார்.ஆக அதன்  இரண்டு ஆவணத்திற்கும் நடுவில் உள்ள பல பரிமாற்ற ஆவணங்களை (லிங்குகளை) அதாவது பட்டாபடி லிங்குகள பத்திரபடி லிங்குகள் பரிசோதித்து பழைய நில உரிமையாளரிடம் இருந்து அடுத்த படிநிலை புதிய உரிமையாளர்களுக்கு சட்ட தடை இல்லாமல் குழப்பம் இல்லாமல் பத்திரபடி லிங்குகள் பட்டாபடி லிங்குகள் சரியாக இருக்கிறதா என்று ஒருங்கிணைத்து  பட்டய பத்திரம் (title deed) சரியாக இருக்கிறதா என்று பாரக்க வேண்டும்.

வெளிநாடுகளில் பட்டா பத்திரம் இரண்டு உரிமை ஆவணங்களையும் ஒரிங்கிணைத்து ஓரே உரிமை ஆவணமாக உருவாக்கி விட்டார்கள்  அதே போல நாமும் பட்டா பத்திரங்களில்  பரிமாற்ற வரலாறுகளை பாதுகாத்து  பராமாரித்து சீர் செய்து இரண்டையும் ஒன்றாக்கி ஒரே உரிமை ஆவணமாக மாற்றிவிட்டால்  சொத்துக்களை வாங்கும் போது ஆவணங்களை தீவிர ஆராய்ச்சி செய்தல் பழைய ஆவணங்களில் போலிகள் திரிபுகள் உருவாகமால் வில்லங்கம் இல்லாமல் சொத்துக்கள் இருக்கும் நிலம் வாங்குபவர்களும் நிம்மதி பெருமூச்சுடன் நிலம் வாங்குவார்கள்.

சொத்துக்கள் சேரட்டும்!ஐஸ்வர்யம் பெருகட்டும்!!
இப்படிக்கு
சா.மு.பரஞ்சோதிபாண்டியன்
தொடர்புக்கு : 9841665836

( குறிப்பு ); சொத்து மற்றும் நிலம் சம்மந்தமான சிக்கல்களுக்கு தீர்வுக்கான ஆலோசனைகளை பெறஅணுகலாம். தொடர்புக்கு :  9841665836 (தொலைபேசியில் முன்பதிவு அவசியம் )

இதோ உங்களுக்காக சா.மு.பரஞ்ஜோதி பாண்டியன் அவர்கள் கைவண்ணத்தில் எழுதப்பட்ட “நிலம் உங்கள் எதிர்காலம்” புத்தகம் இப்பொழுது அமேசானிலும் கிடைக்கும். https://www.amazon.in/dp/B07RNQTLD3

#ஆவணங்கள் #தாய்பத்திரம் #புறம்போக்கு #நிலம் #அனாதீனம் #நிலஉச்சவரம்பு #திட்டம் #ஜப்தி #சர்வே #நத்தம் #நீதிமன்றம் #ரெவின்யூ #செட்டில்மெண்டு #பட்டா #வருவாய்துறை  #பிரிட்டிஷ் #இந்தியா #ரெக்கார்டு #வாடகை #வரி #dcuments #amortization #land #orphanage #landslide #survey #nattam #court #revenue #settlement #patta  #British #India #record #rental #tax #deed #registeroffice #link #history #asset