அங்கீகார அமைப்புகள் :தமிழகம் கர்நாடகம் ஒரு ஒப்பீடு!

அங்கீகார அமைப்புகள் :தமிழகம் கர்நாடகம் ஒரு ஒப்பீடு!

1980 வரை கர்நாடக மாநிலத்தின் பெங்களூர்தமிழகத்தின் சென்னையை விட குறைந்தகட்டமைப்பு வசதிகளையே கொண்டிருந்தது.சாலைகள், மேம்பாலங்கள், கழிவுநீர் பாதைகள்,விரிந்து கொண்டிருக்கும் நகர எல்லைகள்ஆகியவற்றில் சென்னை மாநகரை விடபெங்களூர் மாநகரம் பின்தங்கி தான் இருந்தது.

1980 களுக்கு பிறகு 2010 வரை சென்னையைவிட பெங்களூரு மாநகரம் எல்லாவிதஅடிப்படை கட்டமைப்புகளிலும் வேகமாகமுன்னேறி தற்பொழுது சென்னை மாநகரம்பெங்களூரு மாநகரை விட பின்தங்கியமாநகரமாக மாறியுள்ளது.

தமிழகத்தில் இருக்கின்ற இரண்டுஆட்சியாளர்களும் தங்களுக்குள் அரசியலில்தீவிரமாக போட்டிபோட்டுக் கொள்கின்றனரேதவிர தமிழக வளர்ச்சியில் போட்டிபோட்டுகொண்டதாக தெரியவில்லை. ஆனால்கர்நாடகத்தில் கர்நாடக மாநிலம் முழுவதும்மாஸ்டர் பிளான் உருவாக்கி விவசாயத்திற்குGreen Zone என்றும் குடியிருப்பு பகுதிகளுக்குYellow Zone என்றும் வகைப்படுத்தியுள்ளதுமட்டுமல்லாமல் பல விதமான அங்கீகாரஅமைப்புகளை உருவாக்கி நகர வளர்ச்சியைஒழுங்குமுறைப்படுத்தியிருக்கின்றனர்.

1990 களுக்கு பிறகு உலக நிறுவனங்கள்எல்லாம் பெங்களூர் மாநகரின் மாஸ்டர் பிளானுக்கு ஏற்ப தங்களை நிலைநிறுத்தி கொண்டனர். அதனால் பெங்களூரு மாநகரம்இன்று பன்னாட்டு நகரமாக மாறிஇருக்கின்றது.  மேலும்தென்னிந்தியாவிலேயே நம்பர் 1 மாநகரமாக உருவாகி இருக்கிறது.

தமிழகத்தில் CMDA மற்றும் DTCP என இரண்டுஅங்கீகார அமைப்புகள் தான் இருக்கின்றது.சென்னை மாநகர் மற்றும் அதைசுற்றி CMDAஅங்கீகார அமைப்பும், தமிழகத்தின் பிறமாநகரங்கள் மற்றும் அதை சுற்றி இருக்கின்றபகுதிகளுக்கு DTCP என்ற அங்கீகார அமைப்பும்பொறுப்பெடுத்து செயல்படுகிறது என்பதைநான் முந்தைய பதிவிலேயேசொல்லியிருந்தேன். இதில் தமிழகம்முழுவதற்க்குமான ஒரு முழுமையான மாஸ்டர்பிளான் இல்லாத நிலை. DTCP – ல் தமிழகம்முழுவதும் இருக்கின்ற (CMDA லிமிட் தவிர)மாநகரங்களில் 10 ஏக்கர்களுக்குள்மனைப்பிரிவு அமைக்க வேண்டுமென்றால்அந்தந்த மாநகரங்களில் இருக்கின்ற DTCPஅலுவலகங்களில் அனுமதி வாங்கவும், 10ஏக்கருக்கு மேல் போகும்போது சென்னையில் இருக்கின்ற DTCP அலுவலகத்திற்க்கு போய்விண்ணப்பிக்க வேண்டிய நிலைமைஇன்றளவும் இருக்கிறது. (எனக்கு ரொம்பநாளாக ஒரு சந்தேகம் சென்னை மற்றும்அதனை சுற்றியுள்ள பகுதிகளுக்கு Authority –யாக CMDA என்ற அமைப்பு இயங்கி வருகிறது, அதனால் அதன் அலுவலகம் சென்னையில்இருக்கின்றது. சென்னை மற்றும் அதனைசுற்றியுள்ள பகுதிகளுக்கு தொடர்பே இல்லாதDTCP என்ற அமைப்பின் தலைமை அலுவலகம்ஏன் சென்னையில் செயல்படுகிறது என்பதுயாருக்காவது தெரிந்தால் சொல்லுங்கள்.)

தமிழகத்தின் DTCP தமிழகம் முழுவதற்குமானஒரே விதியை கொண்டுள்ளது. உதாரணமாககோவை மாநகரத்திற்க்கும் திருநெல்வேலிமாநகரத்திற்க்கும் மக்கள்தொகை,உள்கட்டமைப்பு வசதிகள், பூகோளஅடிப்படையிலான நிலத்தில் உள்ளவேறுபாடுகள் என இரு நகரங்களுக்கிடையேபல்வேறு வேறுபாடுகள் இருக்கின்றன.கோவை – ல் 1.5 செண்ட் மதிப்பு, திருநெல்வேலியில் 3 செண்ட் மதிப்பு ஆகும்.ஆனால் DTCP – ல் குறைந்தது 30*50 = 1500 ச.அடிஅளவில் மனைப்பிரிவுகள் அமைக்க வேண்டும்என்று சொல்கிறது. அப்பொழுது கோவையில்நடுத்தர மக்கள் மற்றும் பொருளாதாரத்தில்பின்தங்கிய மக்கள் தன்னிடம் இருக்கும்பணத்தில் 1.5 செண்ட்டில் வாழ்ந்துகொள்ளலாம் என்று நினைக்கும் பட்சத்தில்அவர்களுக்கான வாய்ப்பு இந்த DTCP விதிமுறையால் இல்லாமல் போகிறது.  DTCPஅமைப்பு உருவான நாள்முதல் சென்ற 2ஆண்டுவரை இதுதான் நிலைமை ஆனால்தற்பொழுது இந்த விதிமுறையை தளர்த்தி  உருவாக்கப்படுகின்ற மனைப்பிரிவில் 10% மட்டும் உதாரணமாக 3 ஏக்கர் என்றால் அதில்30 செண்ட்டில் 20*30 அடி என்ற அளவில்பொருளாதாரத்தில் பின்தங்கியவர்களுக்குமனைகள் அமைக்கலாம் என்றுசொல்லியுள்ளது.

10% மனை என்பது எந்த அடிப்படையில்வைக்கப்பட்டது. என்று எனக்கு இன்னும்புரியவில்லை, வீடுகள் மற்றும் வீட்டுமனைகள்இல்லாதவர்கள் கடைசி காலம்வரை வாடகைவீட்டிலேயே கஷ்டப்படக்கூடாது என்று நகரங்களிலோ அல்லது புறநகரங்களிலோ 1செண்ட் ஆவது மனை வாங்கி வீடு கட்டி குடியேறலாம், வாடகை வீட்டிலேயே இருந்து குடும்பம் முழுவதும் ஒரு தாழ்வு மனப்பான்மையிலிருந்து வெளியேற வேண்டும் என்பவர்கள் மிக அதிகமாக நகரங்களில் வசிக்கிறார்கள். அவர்களுக்கு எப்படி 10% மனைகள் போதுமானதாக இருக்கும்.வசதியுள்ள மக்கள் எதிர்கால தேவைக்காகவும் முதலீட்டிற்காகவும் வீட்டுமனைகளை வாங்குகின்றனர் அவர்கள் தங்கலிடம் இருக்கும் உபரி பணத்தை எங்கு முதலீடு செய்வது என்று நினைக்கின்ற நபர்களுக்காகவே 90% வீட்டுமனைகள் உருவாக்குகின்றார்கள் என்று எப்படிமுடிவெடுத்தார்கள் என்று தெரியவில்லை.

எனக்கு தெரிந்தவரை அரசு அலுவலர்கள்மற்றும் DTCP அலுவலர்கள் அவர்களுடைய வாங்கும் சக்திக்கேற்றவாறு வீட்டுமனைகள்தேவையென உணர்ந்து. மேசையிலேயேஉட்கார்ந்து வரையறுத்திருப்பார்கள் என்றுநினைக்கிறேன்.

களத்திற்கு வந்து மக்களோடு மக்களாகவேலை செய்தால் மட்டுமே மக்களின்தேவையை உணரமுடியும். சென்னையை தவிரபிற மாநகரங்களில் ECONOMIC WEEKER SECTIONமனைகளில் காலணிகாரர்கள் வந்துவாங்கினால் நாங்களெல்லாம்வாங்கமாட்டோம் என்று  என்னைப்போல பலரியல் எஸ்டேட் தொழில் முனைவோர்களைவாடிக்கையாளர்களே கிலியூட்டிகொண்டிருக்கின்றனர். (சரி இதை விடுங்க,இது எங்க பிரச்சனை).

 DTCP ஒவ்வொரு நகரங்களுக்கு ஏற்றவாறுCustomized ஆக வேண்டும். அந்தந்தநகரங்களிலேயே எத்தனை ஏக்கர் என்றாலும்அங்கீகாரம் கொடுக்க கூடிய அலுவலகங்கள்அங்கேயே இருக்க வேண்டும்.

உதாரணமாக கர்நாடக மாநிலத்தை எடுத்துகொண்டால் பெங்களூர், மங்களூர், மைசூர்,சிக்மகளூர் அனைத்திற்கும் தனித்தனிஅங்கீகார அமைப்புகள் இருக்கின்றன நகரம்மற்றும் புறநகரத்திற்கு Customized ஆன மாஸ்டர்பிளான்கள் உருவாக்கி இருக்கின்றார்கள்.கர்நாடக மாநிலத்தில் நகர்கள் மற்றும்புறநகர்கள் இல்லாத பகுதிகளுக்கு அதாவது கிராம பகுதிகளில் வீட்டுமனைகள் உருவாக்கவேண்டுமெனில் DTCP என்ற அமைப்பு அங்குசெயல்படுகிறது. தமிழகத்தின் பழையபஞ்சாயத்து Approoved போல தான்கர்நாடகத்தில் DTCP யை பார்க்கிறார்கள்.

தமிழகத்தின் நகர புறநகரம் தவிர்த்து மீதிபகுதிகளுக்கு எல்லாம் மாஸ்டர் பிளான்இல்லாத நிலைமை இருக்கிறது. ஆனால்கர்நாடகத்தில் அவை விவசாயத்திற்கு (Green Zone) குடியிருப்பு பகுதி (Yellow Zone) எனவகைப்படுத்தி மாஸ்டர் பிளானை தயாரித்து இருக்கின்றனர்.

Green Zone – ல் இருந்து Yellow Zone – க்கு மாற்றிஅமைக்கப்பட வேண்டுமென்றால் Deputy Commissioner of District அனுமதி பெற வேண்டும். இதை நாங்கள் DC Conversion என்று சொல்வோம். ஆனால் தமிழகத்தில் மேற்படி நிலங்களை பற்றிய தெளிவான வரைமுறைகள் இல்லை என்பதே உண்மை.

கர்நாடகத்தில் இருக்கின்ற அங்கீகார அமைப்புகள்:

1.   கர்நாடகத்தில்  LDA (Lake Development Authority)ஏரிகளை சுற்றி  குடியிப்புகள் அமைத்தால்இவர்களிடம் அனுமதி வாங்கவேண்டும்.

2.   BIAAPA (BANGALORE INTERNATIONAL AIRPORT AREA PLANING AUTHORITY) இது பெங்களூர்பன்னாட்டு விமான நிலயத்தை சுற்றியுள்ளபகுதிகளுக்கு இவர்களிடம் அங்கீகாரம்வாங்கவேண்டும்.

3.   BMRDA ( BENGALORE METROPOLITAN REGION DEVELOPMENT AUTHORITY) இது பெங்களூருக்குவெளியே இருக்கின்ற புறநகர் மற்றும்இராமாநகரம் மாவட்டங்களுக்கு இவரிடம்அங்கீகாரம் வாங்கவேண்டும்.

4.   BDA (BENGALORE DEVELOPMENT AUTHORITY)பெங்களூரு நகரத்திற்காக அங்கீகார அமைப்பு

5.   BMICATA (BENGALORE, MYSORE INFRASTRUCTURE CORRIDAR AREA AUTHORITY) இது பெங்களூர் மற்றும் மைசூர் இடையிலான பகுதிகளுக்கு அங்கீகாரம் வழங்கும் அமைப்பாகும்.

6.   MUDA (MYSORE URBAN DEVELOPMENT AUTHARITY), CUDA (CIGMALORE URBAN DEVELOPMENT AUTHORITY) இவை போன்ற அங்கீகார அமைப்புகள் கர்நாடகத்தில் இருக்கிற அந்தந்த மாநகரங்களுக்கு தனித்தனியாக செயல்படுகின்றன.

7.   DTCP (DIRECTRATE OF TOWN AND COUNTRY PLANING) மேற்கண்ட அங்கீகார அமைப்புகள்இல்லாத இடங்களில் எல்லாம் இந்த  சிக்மலூர்நகரம் மற்றும் புறநகருக்கான அங்கீகாரஅமைப்பு அமைப்பு செயல்படுகிறது.

இப்படி எல்லா பகுதிக்கேற்றவாறு Customizedஆக அங்கீகார அமைப்பு கர்நாடகத்தில்செயல்பட்டு வருகிறது. அதனால்தான்பெங்களூர் இன்று பன்னாட்டு நகரமாகமாறியிருக்கிறது. இப்போது உருவாகிஇருக்கின்ற ஆந்திர மாநிலத்தில் அமாராவதிதலைநகர் நதிநீர் இணைப்பு என வேகமாகசந்திரபாபு நாயுடு காரு செயல்பட்டுகொண்டிருப்பதை பார்த்தால்  இன்னும்வருகின்ற 10 ஆண்டுகளில் அமராவதி நகர் கூடசென்னை மாநகரைவிட பெரிய நகரமாகமாறிவிடும் என்று தோன்றுகிறது. நாமோ இந்தமழை காலத்திற்கு முன்னாடியே சென்னையைவிட்டு வெளியே வந்து தங்கியிருக்கிறோம்.சென்னைக்குள்ள இருக்கிறவர்கள் போனமழைக்காலம் போல இந்த மழைக்காலம் ஆககூடாதென்று வேண்டிக்கொண்டிருக்கிறார்கள்.

தமிழகத்தில் இருக்கின்ற உயர்நீதிமன்றஉயர்நீதிபதிகள் பல மாநிலங்களில்பணியாற்றி வந்திருப்பதால் அவர்களுக்குஇந்த விஷயங்களெல்லாம் தெரிந்திருக்கிறது அதனால்தான் தமிழக அரசிடம் இன்றையகாலத்திற்க்கேற்ற அடிப்படை கொள்கைவரையறையை உருவாக்க சொல்லி கேட்கிறார்கள்.

என்னமோ போ மாதவா! நம்ம பேச்செல்லாம்யாருக்கு புரிய போகுது. அட போப்பா நான் இந்த மழைகாத்திலேயே சென்னையை விட்டு  ஊருக்கு வந்துட்டேம்பா..

இப்படிக்கு

சா.மு.பரஞ்சோதி பாண்டியன்

மேனேஜிங் டைரக்டர்

பிராப்தம் ரியல்டர்ஸ் பிரைவேட்லிமிடெட்.

 ( குறிப்பு ):சொத்து மற்றும் நிலம் சம்மந்தமான சிக்கல்களுக்கு தீர்வுக்கான ஆலோசனைகளை பெற ரியல் எஸ்டேட் சூப்பர் ஸ்டார் சா.மு.பரஞ்சோதி பாண்டியன் அவர்களின் பிராப்தம் ரியல் எஸ்டேட் கிளினிக் நெ.14, வெங்கடேஸ்வரா நகர், அறிஞர் அண்ணா பஸ்டாண்டு, மதுராந்தகம் -603306. ஆலோசனை நேரம் திங்கள் முதல் சனி வரை மாலை 5 மணி முதல் இரவு 8 மணி வரை. அணுகலாம். தொடர்புக்கு : நீலவேணி 9841665836 (தொலைபேசியில் முன்பதிவு அவசியம் )

  

இதோ உங்களுக்காக சா.மு.பரஞ்ஜோதி பாண்டியன் அவர்கள் கைவண்ணத்தில் எழுதப்பட்ட "நிலம் உங்கள் எதிர்காலம்" புத்தகம் இப்பொழுது அமேசானிலும் கிடைக்கும். https://www.amazon.in/dp/B07RNQTLD3