மனை அங்கீகார அமைப்புகள் : தமிழகம் கர்நாடகம் ஒரு ஒப்பீடு!

1980 வரை கர்நாடக மாநிலத்தின் பெங்களூர் தமிழகத்தின் சென்னையை விட குறைந்த கட்டமைப்பு வசதிகளையே கொண்டிருந்தது.சாலைகள், மேம்பாலங்கள், கழிவுநீர் பாதைகள்,விரிந்து கொண்டிருக்கும் நகர எல்லைகள் ஆகியவற்றில் சென்னை மாநகரை விட பெங்களூர் மாநகரம் பின்தங்கி தான் இருந்தது.

1980 களுக்கு பிறகு 2010 வரை சென்னையை விட பெங்களூரு மாநகரம் எல்லா வித அடிப்படை கட்டமைப்புகளிலும் வேகமாக முன்னேறி தற்பொழுது சென்னை மாநகரம் பெங்களூரு மாநகரை விட பின்தங்கிய மாநகரமாக மாறியுள்ளது.

தமிழகத்தில் இருக்கின்ற இரண்டு ஆட்சியாளர்களும் தங்களுக்குள் அரசியலில் தீவிரமாக போட்டி போட்டுக் கொள்கின்றனரே தவிர தமிழக வளர்ச்சியில் போட்டி போட்டு கொண்டதாக தெரியவில்லை.
ஆனால் கர்நாடகத்தில் கர்நாடக மாநிலம் முழுவதும் மாஸ்டர் பிளான் உருவாக்கி விவசாயத்திற்கு Green Zone என்றும் குடியிருப்பு பகுதிகளுக்கு Yellow Zone என்றும் வகைப்படுத்தியுள்ளது மட்டுமல்லாமல் பல விதமான அங்கீகார அமைப்புகளை உருவாக்கி நகர வளர்ச்சியை ஒழுங்குமுறைப் படுத்தியிருக்கின்றனர்.

1990 களுக்கு பிறகு உலக நிறுவனங்கள் எல்லாம் பெங்களூர் மாநகரின் மாஸ்டர்பிளானுக்கு ஏற்ப தங்களை நிலைநிறுத்தி கொண்டனர். அதனால் பெங்களூரு மாநகரம் இன்று பன்னாட்டு நகரமாக மாறி இருக்கின்றது. மேலும் தென்னிந்தியாவிலேயே நம்பர் 1 மாநகரமாக உருவாகி இருக்கிறது.
தமிழகத்தில் CMDA மற்றும் DTCP என இரண்டு அங்கீகார அமைப்புகள் தான் இருக்கின்றது. சென்னை மாநகர் மற்றும் அதை சுற்றி CMDA அங்கீகார அமைப்பும், தமிழகத்தின் பிற மாநகரங்கள் மற்றும் அதை சுற்றி இருக்கின்ற பகுதிகளுக்கு DTCP என்ற அங்கீகார அமைப்பும் பொறுப்பெடுத்து செயல்படுகிறது . இதில் தமிழகம் முழுவதற்க்குமான ஒரு முழுமையான மாஸ்டர்பிளான் இல்லாத நிலை.

DTCP – ல் தமிழகம் முழுவதும் ஒரு முழுமையான மாஸ்டர் பிளான் இல்லாத நிலை தான் தற்போது நிலவுகிறது. (CMDAலிமிட்தவிர) மாநகரங்களில் 10 ஏக்கர்களுக்குள் மனைப்பிரிவு அமைக்க வேண்டுமென்றால் அந்தந்த மாநகரங்களில் இருக்கின்ற DTCP அலுவலகங்களில் அனுமதி வாங்கவும், 10 ஏக்கருக்கு மேல் போகும் போது சென்னையில் இருக்கின்ற DTCP அலுவலகத்திற்க்கு போய் விண்ணப்பிக்க வேண்டிய நிலைமை இன்றளவும் இருக்கிறது.

(எனக்கு ரொம்பநாளாக ஒரு சந்தேகம் சென்னை மற்றும் அதனை சுற்றியுள்ள பகுதிகளுக்கு Authority –யாக CMDA என்ற அமைப்பு இயங்கி வருகிறது,அதனால் அதன் அலுவலகம் சென்னையில் இருக்கின்றது. சென்னை மற்றும் அதனை சுற்றியுள்ள பகுதிகளுக்கு தொடர்பே இல்லாத DTCP என்ற அமைப்பின் தலைமை அலுவலகம் ஏன் சென்னையில் செயல்படுகிறது என்பது யாருக்காவது தெரிந்தால் சொல்லுங்கள்.)

தமிழகத்தின் DTCP தமிழகம் முழுவதற்குமான ஒரே விதியை கொண்டுள்ளது. உதாரணமாக கோவை மாநகரத்திற்கும் திருநெல்வேலி மாநகரத்திற்கும் மக்கள் தொகை, உள்கட்டமைப்பு வசதிகள், பூகோள அடிப்படையிலான நிலத்தில் உள்ள வேறுபாடுகள் என இரு நகரங்களுக்கிடையே பல்வேறு வேறுபாடுகள் இருக்கின்றன. கோவை – ல் 1.5 செண்ட் மதிப்பு, திருநெல்வேலியில் 3 செண்ட் மதிப்பு ஆகும்.

ஆனால் DTCP – ல் குறைந்தது 30*50 = 1500 ச.அடி அளவில் மனைப்பிரிவுகள் அமைக்க வேண்டும் என்று சொல்கிறது. அப்பொழுது கோவையில் நடுத்தர மக்கள் மற்றும் பொருளாதாரத்தில் பின்தங்கிய மக்கள் தன்னிடம் இருக்கும் பணத்தில் 1.5 செண்ட்டில் வாழ்ந்து கொள்ளலாம் என்று நினைக்கும் பட்சத்தில் அவர்களுக்கான வாய்ப்பு இந்த DTCP விதிமுறையால் இல்லாமல் போகிறது.
DTCP அமைப்பு உருவான நாள் முதல் சென்ற 2 ஆண்டு வரை இதுதான் நிலைமை ஆனால் தற்பொழுது இந்த விதிமுறையை தளர்த்தி உருவாக்கப்படுகின்ற மனைப்பிரிவில் 10% மட்டும் உதாரணமாக 3 ஏக்கர் என்றால் அதில் 30 செண்ட்டில் 20*30 அடி என்ற அளவில் பொருளாதாரத்தில் பின் தங்கியவர்களுக்கு மனைகள் அமைக்கலாம் என்று சொல்லியுள்ளது.
10% மனை என்பது எந்த அடிப்படையில் வைக்கப்பட்டது என்று, எனக்கு இன்னும் புரியவில்லை. வீடுகள் மற்றும் வீட்டு மனைகள் இல்லாதவர்கள் கடைசி காலம் வரை வாடகை வீட்டிலேயே கஷ்டப்படக் கூடாது என்று நகரங்களிலோ அல்லது புறநகரங்களிலோ 1செண்ட் ஆவது மனை வாங்கி வீடு கட்டி குடியேறலாம், வாடகை வீட்டிலேயே இருந்து ஒரு தாழ்வு மனப்பான்மை மனநிலை இருந்து குடும்பம் முழுவதும் வெளிவர வேண்டும் என்று நினைப்பவர்கள் மிக அதிகமாக நகரங்களில் வசிக்கிறார்கள்.

அவர்களுக்கு எப்படி 10% மனைகள் போதுமானதாக இருக்கும். வசதியுள்ள மக்கள் எதிர்கால தேவைக்காகவும் முதலீட்டிற்காகவும் வீட்டு மனைகளை வாங்குகின்றனர் அவர்கள் தங்களிடம் இருக்கும் உபரி பணத்தை எங்கு முதலீடு செய்வது என்று நினைக்கின்றனர். மேற்படி நபர்களுக்காகவே 90% வீட்டுமனைகள் உருவாக்க வேண்டும் என்று எப்படி முடிவெடுத்தார்கள் என்று தெரியவில்லை.

எனக்கு தெரிந்தவரை அரசு அலுவலர்கள் மற்றும் DTCP அலுவலர்கள் அவர்களுடைய வாங்கும் சக்திக் கேற்றவாறு வீட்டுமனைகள் தேவையென உணர்ந்து. மேசையிலேயே உட்கார்ந்து வரையறுத்திருப்பார்கள் என்று நினைக்கிறேன்.

களத்திற்கு வந்து மக்களோடு மக்களாக வேலை செய்தால் மட்டுமே மக்களின் தேவையை உணர முடியும். சென்னையை தவிர பிற மாநகரங்களில் ECONOMIC WEAKER SECTION மனைகளில் காலணிகாரர்கள் வந்து வாங்கினால் நாங்களெல்லாம் வாங்கமாட்டோம் என்று என்னைப் போல பல ரியல் எஸ்டேட் தொழில் முனைவோர்களை வாடிக்கையாளர்களே கிலியூட்டி கொண்டிருக்கின்றனர். (சரி இதை விடுங்க,இது எங்க பிரச்சனை).

DTCP ஒவ்வொரு நகரங்களுக்கு ஏற்றவாறு Customized ஆக வேண்டும். அந்தந்த நகரங்களிலேயே எத்தனை ஏக்கர் என்றாலும் அங்கீகாரம் கொடுக்க கூடிய அலுவலகங்கள் அங்கேயே இருக்க வேண்டும்.

உதாரணமாக கர்நாடக மாநிலத்தை எடுத்து கொண்டால் பெங்களூர், மங்களூர், மைசூர்,சிக்மகளூர் அனைத்திற்கும் தனித் தனி அங்கீகார அமைப்புகள் இருக்கின்றன நகரம் மற்றும் புறநகரத்திற்கு Customized ஆன மாஸ்டர் பிளான்கள் உருவாக்கி இருக்கின்றார்கள்.

கர்நாடக மாநிலத்தில் நகர்கள் மற்றும் புறநகர்கள் இல்லாத பகுதிகளுக்கு அதாவது கிராம பகுதிகளில் வீட்டுமனைகள் உருவாக்க வேண்டுமெனில் DTCP என்ற அமைப்பு அங்கு செயல்படுகிறது. தமிழகத்தின் பழைய பஞ்சாயத்து Approved போல தான் கர்நாடகத்தில் DTCP யை பார்க்கிறார்கள்.
தமிழகத்தின் நகர புறநகரம் தவிர்த்து மீதி பகுதிகளுக்கு எல்லாம் மாஸ்டர் பிளான் இல்லாத நிலைமை இருக்கிறது. ஆனால் கர்நாடகத்தில் அவை விவசாயத்திற்கு (Green Zone) என்றும் குடியிருப்பு பகுதி (Yellow Zone) என்றும் வகைப்படுத்தி மாஸ்டர் பிளானை தயாரித்து இருக்கின்றனர்.

Green Zone – ல் இருந்து Yellow Zone – க்கு மாற்றி அமைக்கப்பட வேண்டுமென்றால் Deputy Commissioner of District அனுமதி பெற வேண்டும். இதை நாங்கள் DC Conversion என்று சொல்வோம். ஆனால் தமிழகத்தில் மேற்படி நிலங்களை பற்றிய தெளிவான வரைமுறைகள் இல்லை என்பதே உண்மை.

கர்நாடகத்தில் இருக்கின்ற அங்கீகாரஅமைப்புகள்:
1. கர்நாடகத்தில் LDA (Lake Development Authority) ஏரிகளை சுற்றி குடியிப்புகள் அமைத்தால் இவர்களிடம் அனுமதி வாங்க வேண்டும்.

2. BIAAPA (BANGALORE INTERNATIONAL AIRPORT AREA PLANING AUTHORITY) இது பெங்களூர் பன்னாட்டு விமான நிலையத்தை சுற்றியுள்ள பகுதிகளுக்கு இவர்களிடம் அங்கீகாரம் வாங்க வேண்டும்.

3. BMRDA ( BENGALORE METROPOLITAN REGION DEVELOPMENT AUTHORITY)இது பெங்களூருக்கு வெளியே இருக்கின்ற புறநகர் மற்றும் இராமாநகரம் மாவட்டங்களுக்கு இவரிடம் அங்கீகாரம் வாங்க வேண்டும்.
4. BDA (BENGALORE DEVELOPMENT AUTHORITY)பெங்களூரு நகரத்திற்காக அங்கீகார அமைப்பு.

5. BMICATA (BANGALORE, MYSORE INFRASTRUCTURE CORRIDOR AREA AUTHORITY) இது பெங்களூர் மற்றும் மைசூர் இடையிலான பகுதிகளுக்கு அங்கீகாரம் வழங்கும் அமைப்பாகும்.

6. MUDA (MYSORE URBAN DEVELOPMENT AUTHORITY),
CUDA (CHIKMAGALUR URBAN DEVELOPMENT AUTHORITY)
இவை போன்ற அங்கீகார அமைப்புகள் கர்நாடகத்தில் இருக்கிற அந்தந்த மாநகரங்களுக்கு தனித்தனியாக செயல்படுகின்றன.

7. DTCP (DIRECTORATE OF TOWN AND COUNTRY PLANING) மேற்கண்ட அங்கீகார அமைப்புகள் இல்லாத இடங்களில் எல்லாம் இந்த அங்கீகார அமைப்பு செயல்படுகிறது.

இப்படி எல்லா பகுதிக்கேற்றவாறு Customized ஆக அங்கீகார அமைப்பு கர்நாடகத்தில் செயல்பட்டுவருகிறது.. அதனால் தான் பெங்களூர் இன்று பன்னாட்டு நகரமாக மாறியிருக்கிறது. இப்போது உருவாகி இருக்கின்ற ஆந்திர மாநிலத்தில் அமாராவதி தலைநகர் நதிநீர் இணைப்பு என வேகமாக சந்திரபாபு நாயுடு காரு செயல்பட்டு கொண்டிருப்பதை பார்த்தால் இன்னும் வருகின்ற 10 ஆண்டுகளில் அமராவதி நகர் கூட சென்னை மாநகரை விட பெரிய நகரமாக மாறிவிடும் என்று தோன்றுகிறது.

நாமோ இந்த மழை காலத்திற்கு முன்னாடியே சென்னையை விட்டு வெளியே வந்து தங்கியிருக்கிறோம்.. சென்னைக்குள்ள இருக்கிறவர்கள் போன மழைக்காலம் போல இந்த மழைக்காலம் ஆக கூடாதென்று வேண்டிக் கொண்டிருக்கிறார்கள்.

தமிழகத்தில் இருக்கின்ற உயர் நீதிமன்ற உயர் நீதிபதிகள் பல மாநிலங்களில் பணியாற்றி வந்திருப்பதால் அவர்களுக்கு இந்த விஷயங்களெல்லாம் தெரிந்திருக்கிறது அதனால் தான் தமிழக அரசிடம் இன்றைய காலத்திற்க்கேற்ற அடிப்படை கொள்கை வரையறையை உருவாக்க சொல்லி கேட்கிறார்கள்.

என்னமோ போ மாதவா! நம்ம பேச்செல்லாம் யாருக்கு புரிய போகுது. அட போப்பா நான் இந்த மழைகாத்திலேயே சென்னையை விட்டு ஊருக்கு வந்துட்டேம்பா..

குறிப்பு:
இப்படிக்கு
சா.மு.பரஞ்சோதிபாண்டியன்
தொடர்புக்கு : 9841665836

( குறிப்பு ):சொத்து மற்றும் நிலம் சம்மந்தமான சிக்கல்களுக்கு தீர்வுக்கான ஆலோசனைகளை பெற அணுகலாம். தொடர்புக்கு :  9841665836 (தொலைபேசியில் முன்பதிவு அவசியம் )

இதோ உங்களுக்காக சா.மு.பரஞ்ஜோதி பாண்டியன் அவர்கள் கைவண்ணத்தில் எழுதப்பட்ட "நிலம் உங்கள் எதிர்காலம்" புத்தகம் இப்பொழுது அமேசானிலும் கிடைக்கும். https://www.amazon.in/dp/B07RNQTLD3

#Customized #urban #development #authority #அங்கீகாரம் #Deputy #Commissioner #Yellow #Zone #மாஸ்டர்பிளான் #பெங்களூரு #மனைப்பிரிவு #வீட்டு #மனை #திருநெல்வேலி #cent #மாநகரம் #economic #airport #international  #banglore #chennai #approved #tirunelveli #plot #city #tamilnadu